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Bundesgerichtshof entscheidet zu "Mietpools" bei sogenannten "Schrottimmobilien"

Am 20. März hatte der Bundesgerichtshof erneut über Ansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden.

Bei „Schrottimmobilien“ handelt es sich meist um im Rahmen sogenannter „Steuersparmodelle“ erworbene Wohnungen, deren tatsächliche Mieteinnahmen die erwarteten Gewinne eklatant unterschreiten. Im vorliegenden Rechtsstreit nahm die Klägerin die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz. Geworben durch einen Vermittler, erwarb die Klägerin im Jahre 1997 zwecks Steuerersparnis eine vermietete Eigentumswohnung für rd. 88.000 DM. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm sie ein Grundschuldvorausdarlehen einer Bank über 100.000 DM auf, welches durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen, trat die Klägerin der für das betreffende Objekt bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft bei.
Mit ihrer Klage beruft sie sich u. a. auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Nach Ansicht der Klägerin habe das Mietpoolkonzept „betrügerisch“ von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Obwohl dies der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen sei, habe sie den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolausschüttungen als tatsächliche Mieterträge behandelt.


Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG gab ihr nach Beweiserhebung über die Üblichkeit eines solchen von der Bank verlangten Beitritts statt.

Der BGH hat nun das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Anders als das Berufungsgericht geht der Bundesgerichtshof nicht davon aus, dass eine finanzierende Bank dem Darlehensnehmer allein schon deshalb zur Aufklärung verpflichtet ist, weil sie seinen Beitritt zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung macht. Derartige Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank könnten sich jedoch bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben.

Beispielhaft führt der BGH dabei

- die Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder

- die Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die letztendlich Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder

- die Kenntnis des Umstands, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln,

an.

Im dem obersten deutschen Zivilgericht vorliegenden Fall konnte dies noch nicht abschließend beurteilt werden. Zwar stehe fest, dass die Vermittler und die Mietpoolverwalterin die Klägerin durch evident unrichtige Angaben zur angeblich in dem konkreten Mietobjekt erzielbaren Miete und durch Auszahlung entsprechend überhöhter Mietpoolausschüttungen, denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zugrunde lagen, arglistig getäuscht hätten. Nicht tragfähig seien hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen. Eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools hätte das Berufungsgericht nicht ohne Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen annehmen dürfen, da die Kenntnis zwischen den Parteien streitig ist, Zeugenbeweis angeboten war und die vorliegenden Unterlagen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Kenntnis der Beklagten nicht ausreichend belegten.

Der Klägerin kommt dabei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine Beweislasterleichterung zu Gute. Kreditinstitute sind geschäftsmäßig mit derartigen Pools befasst, was ihnen einen Wissensvorsprung verschafft. Eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler wird daher vermutet und es wird ihr obliegen, diese Vermutung mit den von ihr angebotenen Beweismitteln zu widerlegen.


Stichwörter: Schrottimmobilien,Bundesgerichtshof,Bank, Stand: 01. April 2007