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BGH: Mieterhöhung bei gleichbleibender ortsüblicher Vergleichsmiete

In seinem Urteil vom 20. Juni 2007 entschied der Bundesgerichtshof über die Frage der Zulässigkeit einer Mieterhöhung, soweit sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss nicht erhöht hat.

Im streitgegenständlichen Fall vereinbarten die Parteien zunächst eine Miete von 4 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/m². Nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen Frist verlängte die Klägerin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005.


Gemäß §§ 558 ff. BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein solcher Anspruch des Vermieters ausgeschlossen ist, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat hiergegen gerichtete Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Wortlaut, Sinn und Zweck der Norm setzten nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht habe. Das regelmäßig auf einem qualifizierten Mietspiegel sogenannte Vergleichsmietensystem solle es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Dies treffe ebenfalls auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hatte. Der Mieter müsse im Gegenteil, sofern dies nicht einzelvertraglich ausgeschlossen wird, von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst würde. Den Interessen des Mieters werde bereits durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB ausreichend Rechnung getragen.


Zivilrecht, Stand: 27. Juni 2007