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BGH: Widerruf bei kreditfinanzierten "Schrottimmobilien"

Im Zuge der Wiedervereinigung kam zu Beginn der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts eine Praxis auf, einfachen Bürgern den Kauf von Immobilien im Ostteil der Republik anzupreisen, welche über die Jahre durch Bausparverträge und Mieteinnahmen finanziert werden sollten. Allerdings stellte sich schnell heraus, dass letztere meist nicht einträglich genug waren und, insbesondere durch die Abwanderung der Bevölkerung, keine hinreichende Nachfrage nach Mietobjekten bestand. Der BGH hat nun am 16. Mai diesen Jahres ein Urteil zum Schicksal der Finanzierungsverträge zu diesen sogenannten "Schrottimmobilien" im Falle des Widerrufs nach dem früheren Haustürwiderrufsgesetz gefällt.

Die Kläger waren 1995 von einem Vermittler in ihrer Privatwohnung geworben worden, zum Zwecke der Steuerersparnis ohne nennenswertes Eigenkapital eine Eigentumswohnung zu erwerben. Sie schlossen hierzu einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag ab und traten einer sog. Mieteinnahmegesellschaft bei. Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss hierauf die Beklagte, eine Bausparkasse als Vertreterin einer Bank, mit den Käufern einen Darlehensvertrag, wobei das Vorausdarlehen mit Hilfe von zwei bei der Beklagten abgeschlossenen anzusparenden Bausparverträgen getilgt werden sollte. Eine Belehrung der Käufer und Darlehensnehmer nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz erfolgte nicht. Die Käufer bestellten für die Bausparkasse eine Grundschuld an der gekauften Eigentumswohnung über die Darlehenssumme, übernahmen dafür die persönliche Haftung und unterwarfen sich der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Nachdem die Kläger das aufgenommene Vorausdarlehen einige Jahre bedient hatten, widerriefen sie ihre Darlehensvertragserklärungen, da sie über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz nicht belehrt worden seien.

Mit ihrer Klage wenden sie sich gegen die Zwangsvollstreckung auf Betreiben der beklagten Bausparkasse, an welche die das Darlehen gewährende Bank ihre Ansprüche abgetreten hat. Sie machen insbesondere geltend, mit Rücksicht auf die unterbliebene Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz könnten sie die Rückzahlung des Darlehens verweigern und die Bausparkasse auf die gekaufte Eigentumswohnung verweisen. Außerdem behaupten sie, über die mit der Eigentumswohnung verbundenen Risiken, insbesondere die tatsächlich zu erzielende Miete und den Wert der Wohnung getäuscht bzw. nicht hinreichend aufgeklärt worden zu sein. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen.

Der Bundesgerichtshof hatte die Verhandlung zunächst zurückgestellt, um die Entscheidung des EuGH auf die Vorlage des Landgerichts Bochum in einer Rechtssache abzuwarten, an der die beklagte Bausparkasse ebenfalls beteiligt war. Nachdem die Entscheidung des EuGH am 25. Oktober 2005 ergangen war, hatte der BGH nun zu entscheiden, welche Konsequenzen aus dem Urteil des EuGH zu ziehen sind.

Nach Auffassung des erkennenden Senates bestehe danach auch im Hinblick auf die Europäische Haustürgeschäfterichtlinie kein Anlass, seine ständige Rechtsprechung zu ändern, nach welcher der Verbraucher nach dem Widerruf des Darlehensvertrages gemäß des früher geltenden § 3 Haustürwiderrufsgesetz zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen verpflichtet ist.

Der EuGH habe ausdrücklich betont, dass dies auch in Fällen, in denen die Darlehensvaluta nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept unmittelbar an den Verkäufer zum Erwerb der Immobilie ausgezahlt wird, der Haustürgeschäfterichtlinie entspreche. Auch soweit der EuGH gemeint habe, Art. 4 der Haustürgeschäfterichtlinie verpflichte die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, den Verbraucher vor den Risiken einer kreditfinanzierten Kapitalanlage zu schützen, die er im Falle einer Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können, bestehen weder Grund noch Möglichkeit zu einer anderslautenden richtlinienkonformen Auslegung des § 3 HWiG.

Die Frage, ob im Hinblick auf die genannte Vorgabe des EuGH aus der unterbliebenen Widerrufsbelehrung ein Schadensersatzanspruch der Kläger folgen könnte, hat der Senat offen gelassen, da ein derartiger Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung hier nämlich schon wegen Fehlens der erforderlichen Kausalität ausscheide. Die Kläger hatten den Kaufvertrag bereits geschlossen, bevor es zum Abschluss des Darlehensvertrages kam. Die Erteilung einer Widerrufsbelehrung konnte sie daher vor den Risiken ihres Immobilienkaufs nicht mehr schützen.

Der erkennende XI. Zivilsenat hat aber im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden könnten, und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von eigenen Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt. Danach könnten sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung würde widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident sei, so dass sich aufdränge, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Rechtssache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu der von den Klägern behaupteten arglistigen Täuschung und der Frage eines institutionalisierten Zusammenwirkens der beklagten Bausparkasse mit den Vermittlern treffen kann.


Zivilrecht, Stand: 24. Mai 2006